Je wilt de keuken naar achteren, of een extra kamer aan de tuinzijde. Je zoekt het op en krijgt drie antwoorden. Het ene forum zegt dat 30 vierkante meter altijd mag, je buurman zegt dat het sinds de nieuwe wet strenger is, en de aannemer raadde aan het na te vragen bij de gemeente.
Het eerlijke antwoord: een aanbouw vergunningsvrij bouwen kan, maar vaak kan het niet. Het hangt af van drie dingen: waar op je perceel je bouwt, hoe groot en hoe hoog het wordt, en wat er in het omgevingsplan van je gemeente staat. Dezelfde uitbouw is in de ene straat vergunningsvrij en drie straten verderop vergunningplichtig.
Ook als je ons via de prefab-website benadert, verlopen het contact en de opdracht via Aannemersbedrijf R&H Beers. Het aannemersbedrijf besteedt het prefabwerk uit aan R&H Beers Prefab.
Aanbouw vergunningsvrij: hoe de wet het noemt
In de bouwregels valt een aanbouw doorgaans onder het begrip bijbehorend bouwwerk. Een aanbouw, uitbouw, serre, garage of tuinschuur valt onder één term: het bijbehorend bouwwerk. Dat is een uitbreiding van een hoofdgebouw, of een gebouw met een dak dat er functioneel bij hoort op hetzelfde perceel.
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en bestaat de oude bijlage II van het Bor niet meer. De vergunningsvrije gevallen staan nu deels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de landelijke bouwtechnische regels) en deels in de bruidsschat, rijksregels die automatisch in het omgevingsplan van elke gemeente zijn beland. Die bruidsschat mag een gemeente wijzigen: wat het Rijk vrijlaat, kan jouw gemeente alsnog inperken of verruimen.
De knip: mag het ruimtelijk, en mag het technisch?
Onder de Omgevingswet worden twee vragen apart beoordeeld. Dat heet de knip. De omgevingsplanactiviteit: past het bouwwerk qua plek, hoogte, oppervlak en uiterlijk binnen wat de gemeente daar toestaat? En de technische bouwactiviteit: voldoet het aan de eisen voor constructie, brandveiligheid, ventilatie en daglicht?
Je kunt op het ene spoor vergunningsvrij zijn en op het andere niet. Technisch is een aanbouw meestal vergunningsvrij als die op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op een tweede bouwlaag heeft, geen dakterras of balkon krijgt en geen zelfstandig hoofdgebouw wordt. Zo niet, dan volgt een bouwmelding of een vergunning. Een bouwmelding doe je minimaal vier weken voor de start, waarna een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouw bewaakt, en na afloop een gereedmelding.
Vergunningsvrij is niet regelvrij. Ook zonder vergunning moet je aanbouw voldoen aan het Bbl en aan het omgevingsplan. De toets vooraf vervalt, de eisen zelf niet.
Achtererfgebied en bebouwingsgebied
Twee begrippen bepalen bijna alles. Het achtererfgebied is het erf achter een denkbeeldige lijn die je hoofdgebouw doorsnijdt op 1 meter achter de voorkant, evenwijdig aan de openbare weg. Alles daarvoor is voorerfgebied, en daar is een aanbouw vrijwel altijd vergunningplichtig. Bij een hoekwoning valt dat gebied vaak kleiner uit dan gedacht. Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond onder latere aan- en uitbouwen, zonder de grond onder het oorspronkelijke huis. Dat oppervlak is de rekenbasis.
De landelijke hoofdregel voor de maten
Deze maten komen uit de bruidsschat in het tijdelijke omgevingsplan. Controleer of jouw gemeente deze regels heeft aangepast. Zie ook de toelichting van het Informatiepunt Leefomgeving.
Het maximale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken samen hangt af van de omvang van het bebouwingsgebied. Tot 100 vierkante meter mag daarvan maximaal 50 procent bebouwd worden. Tussen 100 en 300 vierkante meter is dat 50 vierkante meter plus 20 procent van het deel boven de 100. Daarboven is het 90 vierkante meter plus 10 procent van het deel boven de 300, met een maximum van 150 vierkante meter. Wat er al staat aan schuren en uitbouwen telt mee en gaat eraf.
Daarnaast gelden vormeisen. Het bouwwerk staat op de grond, is niet hoger dan 5 meter en houdt meer dan 1 meter afstand tot openbaar toegankelijk gebied. Geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag, geen dakterras of balkon op het dak. Binnen 4 meter van het hoofdgebouw mag het niet hoger zijn dan het hoofdgebouw zelf en niet meer dan 0,3 meter boven de vloer van de tweede bouwlaag uitkomen. Verder dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw mag het bouwwerk binnen deze regeling maximaal 3 meter hoog zijn. Bij een grotere hoogte is een schuin dak vereist, met een dakvoet van maximaal 3 meter, een hellingshoek van maximaal 55 graden en een begrensde nokhoogte. Daar geldt in beginsel ook dat het gebruik ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
Dit is de hoofdregel, geen juridisch advies en geen garantie. Check je eigen adres via de Vergunningcheck in het Omgevingsloket op omgevingswet.overheid.nl, of bel je gemeente.
Wel of geen vergunning: situaties naast elkaar
| Situatie | Vergunning nodig? | Waar het op vastloopt |
|---|---|---|
| Uitbouw achtergevel, plat dak, binnen het maximale oppervlak | Waarschijnlijk niet | Ook hoogte, ligging, gebruik en lokale regels moeten kloppen |
| Aanbouw aan de voorgevel of straatzijde hoekwoning | Waarschijnlijk wel | Voorerfgebied |
| Uitbouw met dakterras of balkon erop | Waarschijnlijk wel | Buitenruimte niet op de grond |
| Aanbouw van twee lagen met slaapkamer boven | Waarschijnlijk wel | Verblijfsgebied tweede laag |
| Aanbouw aan een rijks- of gemeentelijk monument | Ja | Monumentenregels gaan voor |
| Aanbouw in beschermd stads- of dorpsgezicht | Meestal wel | Extra randvoorwaarden aan de zichtzijde |
| Uitbouw die over het maximale oppervlak gaat | Ja | Oppervlaktegrens |
De gemeente beslist. Deze tabel geeft richting, geen uitspraak over jouw perceel.
Monument, beschermd gezicht, welstand en je buren
Woon je in een rijksmonument, provinciaal of gemeentelijk monument, dan vervalt de vergunningsvrije route en geldt altijd een vergunningplicht. In een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden extra randvoorwaarden: wat vergunningsvrij overblijft is meestal beperkt tot inpandig werk of tot het achterste deel van het perceel, niet zichtbaar vanaf de openbare weg.
Welstand zit tegenwoordig in het omgevingsplan zelf, als regels over het uiterlijk van bouwwerken. Bouw je vergunningsvrij, dan is er geen toets vooraf, maar de gemeente kan achteraf optreden als het resultaat ernstig botst met redelijke eisen van welstand. Dat heet de excessenregeling.
Je buren hebben geen vergunningsrol, maar wel rechten. Volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek mag je binnen twee meter van de erfgrens geen raam of balkon maken dat uitzicht geeft op hun erf, tenzij zij toestemming geven. Even aanbellen met de tekening voorkomt de meeste problemen.
En als je zonder vergunning bouwt?
Dan bouw je op eigen risico. De gemeente kan handhaven, ook jaren later en ook bij een volgende eigenaar. In het gunstigste geval vraag je alsnog een vergunning aan en wordt de situatie gelegaliseerd. In het slechtste geval moet je aanpassen of afbreken. Bij verkoop kijken koper en geldverstrekker naar je papieren.
Wat R&H Beers Prefab hierin wel en niet doet
Wij denken mee over wat er op jouw perceel kan en leveren de tekeningen van het casco. Het hele vergunningstraject kan verzorgd worden door ons zusterbedrijf Aannemersbedrijf R&H Beers. Je kunt de aanvraag ook zelf doen of via je eigen architect.
Wij maken prefab aanbouwen en uitbouwen in houtskeletbouw in onze eigen fabriek in Heerhugowaard, en leveren en monteren het casco. Fundering, doorbraak en afbouw kunnen via het aannemersbedrijf of je eigen aannemer. Zo kan je complete aanbouw binnen de R&H Beers-groep.
Twijfel je tussen prefab aanbouw of traditionele uitbouw, of wil je het traject kennen, lees dan over de doorlooptijd van een prefab aanbouw. Is losstaand bouwen handiger, kijk dan bij onze tuinschuren en bijgebouwen.
Veelgestelde vragen
Mag ik zomaar 30 vierkante meter aanbouwen zonder vergunning?
Nee, dat getal staat niet als vaste grens in de huidige regeling. Het maximale oppervlak hangt af van de omvang van je bebouwingsgebied en van wat er al aan schuren en uitbouwen staat. Bij een klein achtererf kom je lager uit, met 150 vierkante meter als landelijk maximum.
Is een aanbouw vergunningsvrij ook vrij van bouwregels?
Nee. Ook zonder vergunning moet de aanbouw voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en aan het omgevingsplan. Constructie, brandveiligheid, ventilatie, daglicht en isolatie gelden onverkort. Alleen de toets vooraf vervalt.
Wat is het verschil tussen een bouwmelding en een omgevingsvergunning?
Een omgevingsvergunning vraag je aan en die wordt beoordeeld en verleend. Een bouwmelding meld je, minimaal vier weken voor de start, waarna een onafhankelijke kwaliteitsborger bewaakt of het werk aan de technische regels voldoet. Na oplevering volgt een gereedmelding.
Waar check ik of mijn uitbouw vergunningsvrij is?
Via de Vergunningcheck in het Omgevingsloket, op omgevingswet.overheid.nl. Je vult je adres en je plan in en ziet wat er voor jouw perceel geldt. Bij een monument of beschermd gezicht bel je de gemeente.
Kan R&H Beers de vergunning voor mijn aanbouw regelen?
Ja, het hele vergunningstraject kan via ons zusterbedrijf Aannemersbedrijf R&H Beers. R&H Beers Prefab denkt mee en levert de tekeningen van het casco. Zelf aanvragen kan ook.
Zelf aan de slag
Wil je weten wat er op jouw perceel kan, eventueel inclusief vergunning en overige bouw via de groep? Stuur je situatie en schets naar hsb@rhbeers.nl of vul het offerteformulier in. Je krijgt binnen drie werkdagen reactie.